Současné problémy, které trápí realitní trh nemovitostí v Řecku.

Řecko může pro někoho být zemí zaslíbenou. A když se jednoho dne probudíte do chladného a deštivého rána a víte, že máte našetřené nebo vydělané nějaké ty těžce získané tisíce eur, možná si řeknete: proč si nekoupit nějakou nemovitost? A to v zemi, kde je více slunečných dnů v roce, nádherné pláže, klidnější tempo života a lepší jídlo…

Mnohokrát tak volba padne právě na Řecko. Všechno by bylo v pořádku, nebýt toho ALE, které přijde ve chvíli, kdy zjistíte, že ne všechno je tak jednoduché, jak by se na první pohled mohlo zdát. Řecko je mimořádně byrokratická země, a proto je koupě nemovitosti spojena s nutností doložit obrovské množství dokumentů a potvrzení – zejména ze strany prodávajícího. To vás samozřejmě čeká i v případě, že jste si svůj vysněný dům už koupili, ale po letech se jej rozhodnete prodat.

Mimo jiné je nutné při koupi nemovitosti provést osobní kontrolu právního stavu v katastru. Ano, slyšíte správně – musíte to udělat osobně. V Řecku má totiž téměř každé město svůj vlastní katastr, a je tedy nutné se tam dostavit a zkontrolovat původní katastrální knihy se všemi ručně zaznamenanými právními změnami. Řecko sice už několik let buduje elektronický katastr, ale stále není plně funkční. A podle mé zkušenosti ještě řadu let funkční nebude. Celý proces totiž probíhá v duchu řeckého tempa „siga siga“ – což v překladu znamená „pomalu, pomalu“.

Kromě toho ale současný řecký realitní trh trápí skutečnost, že od března 2023 řecká vláda zastavila jakoukoli výstavbu na pozemcích nacházejících se mimo územní plán obcí. Člověk by si mohl říct, že to není nic zásadního, ale dovolím si tvrdit, že v Řecku se až 90 % všech pozemků na ostrovech nachází právě mimo tato území. To znamená, že obrovské množství pozemků je nyní prakticky neprodejných – kdo by si totiž koupil pozemek, když v současné době netuší, zda a za jakých podmínek na něm bude moci něco postavit?

Tato situace vznikla následovně: podle původní právní úpravy se za stavební pozemky považovaly pouze ty, které měly rozlohu minimálně 4 000 m² a hraničily alespoň z jedné strany s obecní cestou. Tato cesta musela splňovat určitou minimální délku, obvykle alespoň 25 metrů, v závislosti na jejím typu. Stavební úřady – především na ostrovech – však tuto podmínku začaly obcházet, což vedlo k výraznému nárůstu výstavby. S tím ale přišla i zátěž pro soudní systém, který byl zahlcen spory vzniklými kvůli nejasným podmínkám stavebního povolení.

Jeden z těchto sporů se odehrál na ostrově Patmos v únoru 2023. Případ skončil u Nejvyššího soudu, který pod číslem 176/2023 zrušil platnost vydaného stavebního povolení. Důvodem bylo, že pozemek neměl přístup k žádné obecní cestě – přestože podle tehdy platné legislativy byla přístupová cesta nezbytnou podmínkou pro získání stavebního povolení. Na základě tohoto rozhodnutí se řecká vláda rozhodla pozastavit platnost stávající legislativy, která upravovala podmínky pro vydávání stavebních povolení na pozemcích mimo územní plán obce.

Tento zákaz měl trvat do přijetí novely zákona, která by podmínky výstavby upravila. Jenže novela dodnes nebyla přijata – a to navzdory silnému tlaku investorů, majitelů pozemků, stavebních inženýrů a dalších lidí, kteří byli touto změnou výrazně zasaženi.

Ve své advokátní praxi jsem se setkala s klienty, kteří si koupili pozemky, aniž by věděli, že na nich v současnosti nelze nic postavit. Proto apeluji na všechny, kteří zvažují koupi nemovitosti v Řecku: neřiďte se jen vášní a snem o domě u moře, ale přemýšlejte rozumně. Zajistěte si kvalifikované právní zastoupení, abyste se vyhnuli situaci, kdy vám zůstanou jen oči pro pláč.