Súčasné problémy, ktoré trápia realitný trh nehnuteľností v Grécku

Grécko môže pre niekoho byť zemou zasľúbenou. A keď sa tak jedného dňa zobudíte do chladného a upršaného rána a viete, že máte nejakých tých pár tisíc ťažko našporených alebo zarobených eur, poviete si prečo si nekúpiť nejakú tú nehnuteľnosť, a to v krajine kde je viac slnečných dní v roku, má nádherné pláže, kľudnejším tempom plynúci život a lepšie jedlo…

Mnohokrát sa teda stane, že voľba padne práve na Grécko. Toto všetko by bolo v poriadku, nebyť toho ALE ktoré pride, keď zistíte, že nie všetko je také jednoduché ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Grécko je krajinou mimoriadne byrokratickou a teda nákup nehnuteľností je spojený s dokladovaním obrovského množstva podkladov a potvrdení hlavne zo strany predávajúceho. Toto Vás samozrejme čaká až vtedy, keď už vysnenú nehnuteľnosť budete mať, ale po rokoch ju budete chcieť predať.

Okrem iného je treba v prípade nákupu nehnuteľnosti vykonať osobnú kontrolu právneho stavu nehnuteľnosti v katastri. Áno počuli ste dobre, toto je treba vykonať osobne. V Grécku má totiž skoro každé mesto svoj kataster a treba tam prísť osobne skontrolovať ešte pôvodné katastrálne knihy s pôvodným ručným zápisom ohľadom všetkých právnych zmien. V Grécku sa totiž už niekoľko rokov buduje elektronický kataster, ale ešte stale nie je plne funkčný. A podľa mojej skúsenosti ešte niekoľko ďalších rokov ani funkčný nebude. To budovanie totiž ide v duchu toho gréckeho tempa “siga siga” – čo preklade to znamená “pomaly pomaly”.

Okrem iného však v súčasnosti celý realitný trh Grécka trápi skutočnosť, že od marca 2023 grécka vláda zastavila akúkoľvek výstavbu na pozemkoch nachádzajúcich sa mimo územného plánu obce. Človek by si povedal, no je tam toho, ale dovolím si tvrdiť, že v Grécku sa mimo územia obce nachádza takmer 90% všetkých pozemkov na ostrovoch. Čo znamená, že je toľko pozemkov momentálne nepredajných, lebo kto by si kúpil pozemok, keď v súčasnej dobe nevie, či a za akých podmienok na ňom bude môcť niečo postaviť.

Došlo totiž k tomu tak, že podľa pôvodne platnej právnej úpravy boli pozemky, ktoré sa nachádzali mimo územia obce, považované za pozemky stavebné, iba ak mali rozlohu minimálne 4.000 m2 a hraničili aspoň na jednej strane s obecnou cestou, ktorá podľa typu cesty musela mať aj určitú dĺžku najmenej ale 25 metrov. Nakoľko však stavebné úrady hlavne na ostrovoch začali podmienku hraníc s cestou obchádzať, čím došlo k výraznému zvýšeniu výstavby najmä na ostrovoch, čo spôsobovalo aj zaťaženie súdneho systému, kvôli súdnym sporom, ktoré z toho vznikali.

A jedným z týchto sporov bol aj ten na ostrove Patmos z februára 2023, u ktorého nakoniec došlo k vydaniu rozhodnutia Najvyššieho súdu pod č. 176/2023, ktoré zrušilo platnosť vydaného stavebného povolenia, nakoľko tento pozemok nemal prístup na žiadnu prístupovú obecnú cestu, aj napriek tomu, že platná právna úprava existenciu prístupovej obecnej cesty požadovala k vydaniu stavebného povolenia na takomto pozemku. Na základe tohto súdneho rozhodnutia sa grécka vláda rozhodla zastaviť platnosť stávajúcej legislatívy ohľadom požiadaviek na vydanie stavebného povolenia na území Grécka na pozemky nachádzajúce sa mimo územia obce do doby prijatia novely zákona, ktorá však do dnešného dňa ešte stále nebola prijatá, a to aj napriek tlaku zo strany investorov, majiteľov pozemkov, stavebných inžinierov a všetkých tých, ktorých táto zmena citeľne zasiahla.

Nakoľko som sa však vo svojej advokátskej praxi stretla s klientami, ktorí si kúpili takéto pozemky nevediac, že na nich nemôžu teraz nič postaviť, na Vás apelujem, aby ste sa pri kúpe nehnuteľnosti neriadili vášňou s vidinou toho, ako sedíte niekde na pobreží, ovieva Vás morský vánok pri počúvaní šumu mora a ako sa pozeráte na azúrovú oblohu, ale rozumom a tým pádom si prosím zabezpečte adekvátne zastúpenie v prípade takéhoto kroku, aby Vám potom „nezostali iba oči pre plač“.

Patricia Boutsi Gajdošíková

Advokátka v Grécku